¿Qué pasa con los alquileres tras la derogación de la ley?

El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei a fines de desrregular la economía deroga la Ley de Alquileres, que, desde julio de 2020, regulaba el mercado de alquileres con condiciones específicas para los contratos, como una duración de tres años y una actualización semestral basada en la fórmula Hogar.

Dicho documento introduce modificaciones en el Código Civil, estableciendo que, a partir de la derogación de la ley, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas será acordado por las partes sin un mínimo legal, siendo de dos años en caso de no especificarse en el contrato.

Las partes tienen la libertad de pactar el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, ya sea público o privado, en la misma moneda del contrato. Se elimina la restricción de ajustes semestrales, permitiendo una mayor flexibilidad en la periodicidad de los ajustes.

Los contratos pueden ser realizados en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada en el contrato.

Además, las partes tienen la libertad de determinar las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, y ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

Bajo este escenario, desde el Colegio de Martilleros del Departamento Judicial La Plata emitieron una guía para que los inquilinos conozcan cuál es la situación en la que se encontrarán a partir del decreto emitido por el Gobierno y despejaron dudas frecuentes ante esta situación.

Plazo mínimo legal: Será el que pacten las partes. Para el caso en que no se haya establecido expresamente un plazo determinado, queda automáticamente interpretado los siguientes: para vivienda (con o sin muebles) 24 meses. Otros destinos: 36 meses.
Periodicidad del ajuste: el que pactan las partes.
Depósito de garantía: se establece libremente la cantidad y el tipo de moneda entregada por este concepto. También se pacta en la forma en que será su devolución al final de la locación.
Garantía: la que pacten las partes.
Moneda de pago: la que pacten las partes.
Ajuste del valor del alquiler: el que pacten las partes. Expresado en la misma moneda que rige para el contrato. Podrá utilizarse índices privados o nacionales. Sí el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se podrá utilizar uno de características similares publicado por el INDEC. Si la moneda es otra distinta a la nacional, será el índice que cumpla las mismas funciones del País correspondiente a dicha moneda.
Alquileres temporarios: queda liberado, adaptándose el plazo a los usos y costumbres de donde se encuentre el inmueble objeto.
Resolución anticipada - Locatario: el locatario puede resolver la locación en cualquier momento. Debiendo abonar como indemnización el equivalente al 10% aplicado sobre la suma resultante como saldo del contrato, conformado por los alquileres por cobrar, tomados desde la fecha de notificación hasta la finalización del contrato.
Resolución por imputación al locador: El locatario puede resolver el contrato por causas imputables al locador, cuando éste incumple con: a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido causado directa o indirectamente por el locatario. b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.